湖南省城市老旧住房“自主更新、原拆原建”改造工作典型案例① | 长沙探索老旧住房改造新模式

近年来，湖南省坚决贯彻落实党中央、国务院和省委、省政府关于城市更新与住房安全工作的决策部署，积极探索并推进“自主更新、原拆原建”的老旧住房改造新模式，形成了一批成效显著、群众满意的典型项目。为充分发挥示范引领作用，现推出湖南省城市老旧住房“自主更新、原拆原建”典型案例系列报道，展现改造成效与经验做法，供各地学习借鉴。针对城市老旧住房改造过程中存在“共识难、筹资难、合规难”的问题，长沙市积极探索推进“自主更新、原拆原建”的城市老旧住房改造新模式，既及时消除房屋安全隐患，有力保障了人民群众的生命财产安全，又同步提升了居住品质， 让群众从“忧居”变“优居”。

凝聚共识，构建多方协同新机制

面对老旧楼栋居民诉求多元、改造意愿分散等问题，长沙市通过健全工作机制、完善政策体系、强化党建引领，有效凝聚改造共识，实现“一楼一策”精准推进。

（一）健全工作机制。建立“市级统筹、区县落实、街道和社区参与”的工作机制，由长沙市城市人居环境局牵头，统筹推进危旧房改造、老旧小区改造、棚户区改造及历史文化保护等工作。通过定期调度、专项资金支持，确保改造工作科学有序开展。区县政府落实属地责任，细化措施，积极引导社会力量参与，形成政府、部门、业主、社会共同推进的良好格局。

（二）完善政策支撑。自2020年起，长沙市先后出台《长沙市主城区危旧房屋改造工作方案》《长沙市主城区危旧房屋改造工作实施细则》《长沙市主城区危旧房屋改造奖补资金管理暂行办法》《关于推进城镇老旧小区及危旧房屋改造用地和规划有关事项的通知（试行）》《长沙市人民政府办公厅关于进一步加快推进城镇危旧房屋改造工作的实施意见》等一系列政策文件，区县结合实际情况配套出台改造方案、专项指引、实施细则，构建起较为完善的政策框架，为全市城市老旧住房改造工作提供坚实的制度保障。

（三）强化党建引领。街道、社区党组织充分发挥战斗堡垒作用，通过设立工作专班、搭建居民议事平台、成立监督小组等方式，深入宣讲政策、消除居民疑虑。党员和志愿者广泛参与入户调查，全面掌握民意，通过居民见面会共同商定改造方案，确保居民知晓率、支持率和同意率均达到100%，真正实现听民声、集民智、惠民生。

多元筹资，强化资金保障新路径

针对改造资金筹集难的问题，长沙初步形成以业主自筹为主、财政奖补为辅、社会力量参与的多渠道资金筹措机制。

（一）突出业主主体。明确产权人（单位）的主体责任和出资义务，通过街道组织成立业主代表小组、共管账户及经费监督小组，根据项目建安成本，确定户均出资比例。例如雨花区侯家塘街道湘农桥社区二区9栋危房重建项目，产权人出资326.3万元，有效减轻政府财政压力。

（二）财政奖补支持。出台专门资金管理办法，明确奖补范围，统一奖补标准，严格资金申报审核，市、区两级财政按5:5比例承担奖补资金，并重点帮扶城市低保户。2020年以来，市级财政已安排专项资金1.2亿元，区县配套同等规模资金。同时，各区县（市）在市级奖补政策基础上，结合工作实际，细化配套措施，在困难资金补助、过渡安置补助、紧急拆迁避险工作经费等方面给予政策支持。

（三）引导社会参与。一是搭建慈善帮扶平台。天心区出台困难群体关怀帮扶专项指引，通过“五个一点”（财政注资一点、区属企业捐献一点、社会企事业单位捐赠一点、行业部门募集一点、机关党员干部带头捐一点）模式设立慈善资金池，为符合帮扶条件住户申请慈善资金1339.8万元。二是引导产权单位出资。天心区木材公司宿舍、南湖雅苑、粮运宿舍等项目，原产权单位积极履行责任，出资961.3万元参与改造，确保项目顺利实施。三是推动社会资本参与。芙蓉区文艺路街道、定王台街道牵头引入社会资本，采取“以租代付”方式，由业主出让房屋一定年限的使用权或经营权，委托出资方进行危旧房改造，取得双赢成效；天心区由区属国有企业牵头负责危旧房改造项目实施，统筹市场和公益两个属性，全力盘活项目资源，强化成本管控；雨花区湘农桥社区二区9号栋重建项目，由驻湘央企中铁城建公司参与，提供全过程专业代办代建服务，极大提高了项目推进速度。

精准施策，破解改造难题新作为

面对厨卫配套设施缺失、原用地性质与现有规划不一致、存在历史遗留问题、单一改造局限性等问题，长沙市直部门与区县政府协同发力，分类施策，有效破解改造瓶颈。

（一）补齐功能短板。长沙市自然资源和规划局出台《关于推进城镇老旧小区及危旧房屋改造用地和规划有关事项的通知（试行）》，明确对城市危旧房改造项目中确属于厨房、卫生间等基本功能缺失的房屋，可按厨房面积不超过6平方米/户、卫生间面积不超过4平方米/户标准增加厨卫。多个项目通过改造新增厨卫、加装电梯，切实提升居住品质。

（二）化解历史难题。对原用地性质与现有规划不一致、存在原产权单位破产改制、房地证未合一等历史遗留问题，各区级政府主动担当作为，积极依法协调解决。例如雨花区市第一社会福利院家属区2、3号栋危房原址重建项目，针对与现有规划支路冲突的问题，由区政府采取“一事一议”的原则，组织相关部门召开会议研究并出具近期规划不实施承诺书报请市政府，确保项目有序推进；开福区先锋厅4号栋由于生地出让，造成房地产权分离，开福区政府组织土地权属单位、房屋产权所有人召开会议，明确该项目增加单独厨卫功能部分面积不计入产权，如遇征收等情况，全体业主必须无条件放弃新增占地面积和建筑面积权益，并签订书面放弃主张承诺。

（三）推动综合改造。将危旧房改造与老旧小区改造、历史建筑保护等统筹推进资金拼盘使用，实现安全提升、历史传承与资金效益的多重目标。例如雨花区麻园湾、开福区衡清里等项目，采取危旧房改造与老旧小区改造相结合的形式，通过危旧房改造对房屋主体结构进行维修加固并完善厨卫功能配套，通过老旧小区改造对屋顶防水、雨污分流、道路等问题进行改造修缮，提升了整体人居环境；开福区吉祥巷片区、九如里公馆群、天心区南墙湾87号将历史建筑保护修缮与危旧房改造相结合，通过组织技术力量、邀请专家团队，遵循“修旧如旧”的原则，对设计图纸、用材用料、施工工艺等进行严格把控，对危旧房改造中的文物保护项目实施保护性修缮，既消除了房屋安全隐患，又留住了历史记忆。

长沙市通过机制创新、资金保障与难题破解，逐步走出一条“自主更新、原拆原建”的老旧住房改造新路，有效消除房屋安全隐患，显著改善群众居住条件，为全省城市更新工作提供了可复制、可推广的工作经验。