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为把开福区建设成为创业乐土，促进区域经济持续健康的发展，今年以来，我局做了大量的工作：一是在4月25日与区财局联合行文，出台了开财联字[2008]1号文件《关于促进开福区房地产业持续健康发展优惠政策的实施办法》，并制定了详细的操作流程，印制了审批表格，投入了一定的人力、物力、财力，开展宣传和审批工作，促进该优惠政策尽快落实到位；二是配合文化创业发展办公室筹划九月经贸周开福区楼盘展示会前期工作，制定了初步的实施方案；三是着手筹备召开各楼盘的营销负责人工作会议；四是组织人员对辖区内的楼盘进行了调研，掌握了一些情况。
（一）调研的基本情况
据调查摸底，我区现有在建和拟建房地产项目108个，总面积2110.34万平方米，其中在建项目49个，1155.47万平方米；筹建59个，954.87万平方米。
近段时间以来，我们对区内有代表性的31个楼盘进行了调查，一是从商品房屋销售价格上看，五一路以北、伍家岭以南、芙蓉路以西、湘江大道以东的商品房均价为5800—6000元/平方米；伍家岭以北、捞刀河桥以南商品房销售均价为4300—4500元/平方米；捞刀河桥以北商品房销售均价为3200—3800元/平方米。四方坪一带商品房屋销售均价在4500元/平方米左右，黑石渡片为4200—4300元/平方米。二是从商品房销售情况看，大多数开发商对销售比较看好，如伍家岭生活广场一、二期10万平方米已销售完毕，三期6月底开盘，销售好的原因是价格，均价只有4300—4500元/平方米，另外是紧邻芙蓉路，便于从事经营活动，又如君悦湘邸和湘江北尚，均价达到4600—5000元/平方米，销售情况较好，特别是君悦湘邸开展了购房意愿者集体看房活动，5月24日组织了160人的看房团，这两个楼盘主要是品质较好，又紧靠正在开发的新河三角洲。另外，在调查了解中4月下旬到5月份销售情况明显好转，如湘江一号春节后只销10多套，5月份就销了5套；又如市海事局对面的乐天新城开发总面积5.9万平方米，共402套；去年10月开盘以来已销售70%，其中有一栋3房2厅户型的140套于4月25日开盘销售，一月高达50%。三是从商品房销售房型情况看，90—120平方米的户型比较好销，尤其是有些小户型畅销，如乐天新城的小户型64平方米的只剩下4套，这说明这部分群体是实实在在买房自居，而这部分群体量比较大。
（二）存在的主要问题
1、受国家宏观政策的影响。国家宏观政策对企业经营和投资影响较大。由于银行按揭贷款比例的上升，企业融资产生困难。对个人购房贷款门槛提高，压力增大，抑制了投资性购房和一部分的购房需求；且对于房地产中小企业的项目开发，银行贷款审批更为严格，减缓了资金回笼的速度，对企业造成一定的资金压力。根据我们目前的调研情况，银行对房地产行业持谨慎乐观态度，放贷的原则是：积极支持政府建设，适度支持房地产，重点支持工业园区企业。
2、购房者持观望的态势。房地产“拐点论”及一线城市房价的回落，对居民购房预期造成了负面影响，持币观望气氛仍然浓厚。
3、商品房供求矛盾突出。开福区目前已呈现供大于求的状况，今年仍有大量的楼盘进入预售环节，由于大环境的影响，4月份销售已比前几月有所回落，开发商普遍感到销售压力很大，如“天健芙蓉盛世”1-4月份的销售量仅占推盘量的三成，“山语城”1-4月份批准预售面积为48030平方米，仅销售1559平方米，只占3.2%,而去年该两个楼盘的销售业绩达到了90%以上。同时，长沙市春季房交会期间我区楼盘的交易也不理想，实际交易量只占公布交易量的3成，如深天健对外宣称交易32套，实际只成交了9套。
4、政策性房的一定影响。廉租房、经济适用房以及单位自建房分流了市场的刚性需求。开发商反映每年100万平方米的经济适用房建设量过大，另外公务员群体是购买力比较强劲的群体，单位自建房和公务员小区的建设分流了这部分的刚性需求，非竞争性的建房过多，对商品房的销售也造成了一定的影响。
5、公益配套较缓慢。要把北城建设成为宜居家园，还应加大项目周边公益设施建设的推进力度，加大资金的投入，尽快完成新区的城市配套，包括控规中明确的道路、交通及综合管网、洪山公园、浏阳河和捞刀河绿化风光带以及学校、医院、超市、幼儿园等其他公共配套
6、城市建设对房产市场的影响。没有大拆大建项目对激活房地产一、二级市场有一定的影响。今年上半年，我区没有一个大的棚改拆迁项目，新河三角洲只到5月中旬才启动拆迁，湘江明珠等棚改项目均要下半年启动，通过下半年的大拆迁，对激活房地产市场及二手房市场会产生良性循环。
（三）开福区商品房销售状况
从全市情况看，4月份，长沙商品房批准销售量猛增，开福区商品房供应量超过销售量达35%，是增幅较大的区，房价上涨得到明显抑制，商品房均价略高于全市水平，房地产抵押起数、面积、取得贷款金额同比、环比均有一定幅度的增长，房地产信贷市场伴随着楼市复苏而得到激活，房地产购销信心得到了一定的恢复。
1、批准预售状况：1-4月，开福区商品房批准预售63.02万平方米，同比增长36.3%，占全市比例18.04%；商品住宅批准预售59.39万平方米，同比增长36.35%，占全市比例的20.13%。
2、销售状况：开福区1-4月商品房销售面积46.69万平方米，同比增长12.32%，占全市比例的20.09%；商品住宅销售41.01万平方米，同比增长12.42%，占全市比例的20。9%；全市商品房销售同比下降25.21%，商品住宅销售同比下降29.76%，开福区是唯一销售保持正增长的区，但4月份同比增幅相对一季度也有所下降。
3、供销对比：全市1-4月份商品房供销比为1.5：1，供销比进一步拉大，开福区供销比为1.35：1。4月份开福区商品房批准预售量较大，占总量的33.02%，商品房住宅供销比达到了4.57：1，后期商品房销售面临较大的销售压力。
4、成交均价：1-4月全市商品房均价为4421元/平方米，其中商品住宅均价为4007元/平方米；开福区商品房均价为4445元/平方米，其中商品住宅平均售价为4294元/平方米。4月份，全市商品房平均价格为4622元/平方米，环比上涨5.05%，其中，商品住宅平均价格为4069元/平方米，环比上涨2.52%。 |
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