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长沙市开福区人民政府
关于印发《长沙市开福区农村村民建房管理
暂行办法》的通知
开政发〔2005〕26号
青竹湖生态科技园管委会，洪山旅游区管理局，各镇人民政府、街道办事处，区直各部门：
《长沙市开福区农村村民建房管理暂行办法》已经区人民政府常务会议研究同意，现印发给你们，请认真遵照执行。
二○○五年八月八日
长沙市开福区农村村民建房管理暂行办法
第一条 为进一步提高区内国土资源的使用效率，规范和加强农村建房管理，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《村庄和集镇规划建设管理条例》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《湖南省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》等法律、法规及政策规定，结合本区实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于开福区行政区域内长沙市2003-2020年城市总体规划中明确的城市建设区以外农村村民个人投资，在农村集体经济组织所有的土地上新建、翻建、改建、扩建家庭私有居住房屋的规划建设管理（城市建设区以外农村村民重建安置实行生活留地集中统一建设的除外）。城市建设区以内的农村村民建房原则上应在已核定的生活留地上按规划建设，特殊情况报经区人民政府批准后参照本办法执行。
本办法所称农村村民建房用地也称宅基地。
第三条 开福区土地行政主管部门负责农村村民建房用地农用地转用、建房用地审核以及有关监督管理等工作。
开福区规划行政主管部门负责农村村民建房规划审批以及有关监督管理等工作。
开福区建设行政主管部门负责农村村民建房建设管理等工作。
开福区房屋产权管理部门负责集体土地上房屋的权属登记管理等工作。
各镇人民政府负责辖区农村村民建房的监督管理。具体负责组织编制、实施本行政区域内的土地利用总体规划，农村村民建房审核，协助村民委员会进行农村村民建房的土地权属（包括土地所有权、土地使用权、承包经营权，下同）调整等工作。
村民委员会负责村庄建设规划的编制；核实农村申报建房户的现有住房、家庭成员、户籍关系等情况，协助提供相关的真实情况；进行农村村民建房涉及的相关土地权属调整工作。
第四条 农村村民建房应当在土地利用总体规划和村庄布局规划确定的农居点范围内合理安排选址，并符合村镇建设规划。
第五条 农村村民建房必须坚持以下原则：
（一）依据规划原则。农村村民建造住宅应当符合城镇总体规划、集镇和村庄建设规划、乡镇土地利用总体规划。
（二）节约用地原则。农村村民一户只能拥有一处不超标准的宅基地，宅基地面积包括附属用房、庭院用地。从保护耕地，有利生产、生活出发，充分利用原有宅基地和村内空闲地，严格控制占用耕地建造住宅。
（三）相对集中原则。按照乡村城市化要求，积极引导和鼓励自然村向中心村、城镇集聚；鼓励统建、联建和建造公寓式住宅。
（四）先拆后建原则。农村村民建房，属于拆旧建新的，地上建筑物应当自行拆除，原宅基地应交还村民委员会或者农村集体经济组织，并由土地行政主管部门注销原宅基地的土地使用权证，再行审批。
（五）依法审批原则。农村村民建房，必须按限额、程序、权限审批。新建、翻建及扩建住宅中有关规划建设的手续，由规划行政主管部门审批。建房用地手续，须报有批准权限的人民政府审批。建房使用农用地的，应当依法办理农用地转用审批手续。
第六条 农村村民建房的用地标准，根据其家庭常住农业户口人数，结合原有住房面积进行确定。农村村民家庭常住农业户口人数以公安部门颁发的户口簿中的家庭成员为准。
三人以下户（含三人），总用地面积最高不得超过120平方米；三人以上户，每增加一人，可增加30平方米的总用地面积，但最高不得超过180平方米。
宅基地中房屋等所有建筑物和构筑物(含杂舍等)的建筑占地面积限制在总用地面积的三分之二以内。
农村村民建房原则上限制使用耕地。如有特殊情况，确需使用耕地的，总用地面积和建筑占地面积，分别按上述标准核减四分之一。
第七条 在城市规划建设用地范围外，已经制定详细规划的，按规划办理个人住宅建设手续；未制定详细规划的，个人新建住宅建筑层数不超过两层，屋顶楼梯间的建筑面积不得超过8平方米。
第八条 现有宅基地超过上述标准的，申请移建、翻建和扩建房屋时，宅基地面积按上述标准核减。
第九条 农村村民符合下列条件之一的，可以申请宅基地：
（一）原有房屋面积明显低于本办法规定的限额标准；
（二）因旧村改造、自然村迁并或国家建设征用土地等原因需要重新安排宅基地的；
（三）因各种自然灾害，原有住房需要重建、扩建或迁建的；
（四）现有住房属旧、危房，确需重建、扩建的；
（五）符合分户条件，确需另立门户而已有的宅基地低于分户标准的。原家庭成员中有两个以上（含两个）子女（超计划生育的除外），其中一人已结婚登记，其配偶户口已迁入，另一人也确需在当地居住而进行分户的，可在分户并进行户籍变更后，以新分设的户报批宅基地。
第十条 下列人员可计入申请建房户审批用地人口数：
（一）原户口在本村的现役军人（不含现役军官）、复
转退军人（不含已在外结婚定居人口）；
（二）原户口在本村的大中专院校在校学生；
（三）独生子女按两人计算，两户以上共同赡养的老人按平均分摊计算；
（四）原户口在本村的监狱服刑、剥夺政治权利、劳动教养人员；
（五）其他可以列入人口基数的人员。
第十一条 农村村民有下列情形之一的，其宅基地申请不予批准：
（一）不符合城市总体规划和土地利用总体规划的；
（二）宅基地虽然低于规定标准，但住房长期空置或人均占有建筑面积超过20平方米的；
（三）出卖、出租、赠与或者以其他形式转让地上建筑物，再次申请宅基地的；
（四）农村村民原住房改变用途，用于生产经营的；
（五）以所有家庭成员作为一户申请批准建房用地后，不具备分户条件而以分户为由申请宅基地的；
（六）私有住房拆迁实行货币安置的；
（七）违法占地或违法建房未处理结案的；
（八）其它不符合宅基地申请条件的。
第十二条 农村村民建房用地，由建房户向户口所在地的村民委员会或者农村集体经济组织以书面形式提出申请，经村民代表会议分批次讨论通过，并按规定予以公示后，经镇人民政府审查，区土地行政主管部门审核，区人民政府批准。其中，涉及占用农用地的，依照有关法律、法规的规定办理审批手续。
第十三条 申请建设用地许可证及建设用地规划许可证应当向区土地、规划行政主管部门提交以下材料：
（一）个人建房用地申请报告；
（二）户籍证明和建房人身份证明；
（三）村民代表会议讨论意见，村民委员会或者农村
集体经济组织审核意见，私人建房公示结果；
（四）其它有关材料。
第十四条 申请建设工程规划许可证应当向区规划行政主管部门提交以下材料：
（一）个人建房申请报告；
（二）户籍证明和建房人身份证明；
（三）村民代表会议讨论意见，村民委员会或者农村
集体经济组织审核意见，私人建房公示结果；
（四）土地行政主管部门核定的建房用地面积；
（五）农村村民建房达二层的，必须有资质单位设计的建筑施工图纸，并附有资质建筑个体工匠签订的建房协议书；
（六）其它有关材料。
第十五条 申请房屋所有权权属登记应当向区房屋产
权主管部门提交以下材料：
（一）房屋所有权权属登记申请表；
（二）建设用地许可证（1997年1月1日以前建成的
房屋，凭区土地行政主管部门换发的建设用地许可证办理）；
（三）建设用地规划许可证，用地审批单；
（四）建设工程规划许可证，规划审批单，建筑施工图；
（五）户籍证明和建房人身份证明；
（六）其它有关材料。
第十六条 村民宅基地审批过程中，镇国土资源管理所实行“三到场”的管理制度，即：受理宅基地申请后，到实地审查申请人是否符合条件，拟用地是否符合规划等；宅基地经依法批准后，到实地丈量批放宅基地；村民住宅建成后，到实地检查是否按批准的面积和要求使用土地。
第十七条 农村村民对批准使用的宅基地，不得自行改变用途，不得私自交换、转让、出租、抵押。
第十八条 农村村民宅基地可以在本村集体内部依法流转。需买卖、转让住房的，买房户必须符合建房条件。卖房户如符合申请宅基地条件的可以报批宅基地。
第十九条 除因不可抗力等特殊原因，超过批准文件规定的有效期限未启动建设的，如需建设，应报原审批机关重新审批。
第二十条 有下列行为之一的，属违法用地或违法建房，由区土地行政主管部门、规划行政主管依法予以处理：
（一）未取得建设用地批准书进行建设的；
（二）擅自改变建设用地批准书确定的内容进行建设的；
（三）买卖、擅自转让建设用地批准书进行建设的；
（四）利用失效的建设用地批准书或建设工程规划许可证进行建设的；
（五）采用欺骗手段骗取批准进行建设的；
（六）擅自改变建设工程规划许可证确定的内容进行建设的；
（七）其他违反土地管理或规划管理法律、法规进行建设的。
第二十一条 非法占用土地建设住宅的，由有关部门依法处理，责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋；对处理决定拒不执行的，可以申请人民法院强制执行。
第二十二条 不按用地审批时的约定拆除原有住房的，由区土地行政主管部门依法责令限期拆除；逾期不拆除的，可以申请人民法院强制执行。
第二十三条 工作人员在建房用地申请、审核、审批过程中玩忽职守、弄虚作假、徇私舞弊、滥用职权、索取贿赂的，由所在单位或上级主管机关给予行政处分；构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。
第二十四条 本办法由长沙市开福区人民政府法制办公室负责解释。
第二十五条 本办法自发布之日起施行。 |
