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  • 行政复议案例二

  • 发布日期:2013-09-28 16:36  稿件来源:长沙市人民政府法制网
  •   一、基本案情

      申请人:某市A小区业主委员会

      被申请人:1、某市B区房屋产权管理局

      2、某市B区C街道办事处

      2011年4月28日,某市B区房屋产权管理局通过投诉了解到A小区业主委员会组织实施招投标选取物业服务公司明显与《物业管理条例》的相关规定不符,提出指导意见通知A业主委员会停止违规解、选聘物业企业。2011年9月9日,A业主委员会第17次会议根据招投标结果与中标单位E公司签订物业服务委托合同,并于9月26日签订了委托合同书,原物业管理公司G物业管理公司没有中标,实质上被解除了物业管理合同。9月29日,B区房屋产权管理局与B区C街道办事处共同下发了《关于A主委员会2011年9月9日决议的通知》。申请人某市A小区业主委员会因对某市B区房屋产权管理局与某市B区C街道办事处于2011年9月29日共同作出的“关于撤销A业主委员会2011年9月9日会议决定的通知”不服,于2011年10月14日向行政复议机关申请行政复议。

      申请人认为,某市B区房屋产权管理局与某市B区C街道办事处于2011年9月29日共同作出的“关于撤销A小区业主委员会2011年9月9日会议决定的通知”是非法的、不合理的、程序不当的具体行政行为。

      被申请人认为,一、申请人2011年9月9日会议决定及其相关行为的违法情形明显,事实清楚。《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条均规定选、解聘物业服务企业属于业主共同决定事项,A小区业主委员会对房屋产权管理局的指导置之不理,执意以“授权”为由实施解聘、选聘物业服务企业招投标工作,严重违反了上述法律规定。二、某市B区房屋产权管理局与C街道办事处2011年9月29日作出《关于撤销A小区业主委员会2011年9月9日会议决定的通知》法律依据正确、程序合法、内容适当。

      复议机关认为,一、申请人没有明确就解聘、选聘物业服务企业事项提请全体业主共同决定,违反了《物权法》、《物业管理条例》相关规定。二、有充分证据证实B区房屋产权管理局与C街道办事处所做出的“关于撤销A小区业主委员会2011年9月9日决议的通知”是在进行了事实调查的基础上作出的,不属于违法行政。复议机关作出维持决定。

      本案作出复议决定后,一是复议机关建议A小区重新召开业主大会,就是否解聘、选聘物业公司按照法定程序进行表决,保障全体业主共同决定权。二是B区根据复议机关的建议,通过大量调研,经过反复论证,制定了《关于加强住宅小区管理的指导意见》,加强住宅小区公共管理和公共服务,提高行政机关对住宅小区综合管理水平。

      二、焦点问题评析

      本案争议的焦点是B区房屋产权管理局与B区C街道办事处9月29日共同下发《关于撤销A业主委员会2011年9月9日决议的通知》这一具体行政行为是否合法有效。

      (一)关于A业主委员会是否通过授权进行招投标选聘物业服务企业问题

      A业主委员会认为,《物权法》第76、81条、《物业管理条例》第三、十一、十二条给予了业主选聘物业服务企业的自主权力,A小区业主大会和业主委员会作出的选聘物业的决定符合上述法律的规定。

      B区房屋产权管理局与B区C街道办事处认为,《物权法》第七十六条第(四)项、《物业管理规定》第十一条第(四)项、《业主大会和业主委员会指导规则》(建房[2009]274号)第(五)项均规定选聘和解聘物业服务企业是业主大会决定事项,故业主委员会作为业主大会的执行机构无权直接以业主委员会的名义来组织实施选聘、解聘物业服务企业的招投标会议。

      复议机关综合事实与法律依据,具体分析认为:《物权法》第七十六条第一款第(四)项、第二款和《物业管理条例》第十一条第一款第(四)项和第十二条第三款的规定,选聘和解聘物业服务企业应由全体业主共同决定,决定该事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。这一法律规定了选聘和解聘物业服务企业是业主大会决定事项,但对于业主大会实现此项权利的具体方式没有进一步的规定,业主委员会能否通过业主大会的授权而获得组织实施选、解聘物业服务企业的组织实施权法律尚没有明文禁止规定,如果通过授权方式来代表全体业主行使权利,授权必须合法有效。

      在本案中,业主委员会在授权问题上存在明显的事实和法律问题:一是该业主委员会主张其是依据该小区第二次业主大会的授权组织、实施的以招投标方式选、解聘物业服务公司,但根据相关证据显示,业主委员会是否合法取得了授权存在缺乏相应事实证据和法律依据的支持。A业委会提供了《招投标A小区物业服务项目第一次招投标表决表》作为其获得授权的依据,但该表载明的表决内容为“A小区物业服务项目招投标方案;授权本届业主委员会为本次A小区物业服务项目的招标人,并组织、实施本次招标活动”,但是,是否授权业主委员会组织实施招投标选取新的物业公司应该是以全体业主就解聘现有物业公司、选聘新的物业公司这两个事项分别作出共同决定为前提的,经复议机关要求补正,A业委会没有提交相关证据证实全体业主就这两个事项进行了表决,作出了解聘、选聘的共同决定。解聘和选聘物业服务企业是二个不同的事项,根据《物权法》、《物权管理条例》规定都必须由全体业主共同决定,申请人没有就这两个表决事项提请全体业主表决,而是直接就“授权业主委员会为物业服务项目招标人,组织实施招标活动”进行表决,实质上是剥夺了全体业主法定权利,全体业主尚未就是不是要解聘现物业公司作出共同决定,又何来是否决定要选取新物业公司的意志?更遑论是否授权业主委员会来代表全体业主选取新的物业公司了,这些应是依次由全体业主作出共同作出决定的事项。该业主委员会直接就以一纸《招投标A小区物业服务项目第一次招投标表决表》证实其代表了全体业主对上述事项的共同意志,在事实上和法律上明显缺乏依据。而且,仅就该表而言,业主委员会甚至已直接代替全体业主选定了选聘新物业的方式为“招投标”,这也是没有任何证据证实经过了全体业主的表决同意的。与此同时,申请人还将“A小区物业服务项目招投标办法”一并作为一项表决事项交由业主表决,已经代替了全体业主就前述隐含表决事项作了肯定决定。业主的一个签字,实质上要就“是否解聘现物业公司,是否选聘新物业公司、是否授权业委会选聘新的物业公司、是否采用招投标方式选聘、是否同意招投标办法”至少5个事项作出意见,而且只能是同一的意见,因为只有一个表决事项,业主一是无法就前两个隐含的前置事项表决,无法就后三者分别表决,其真实意志的自由表达受到了限制,全体业主的合法权利被严重侵害,不能证实A业主委员会获得了全体业主的合法授权用招投标方式选聘新的物业公司。

      (二)A业委会选聘E物业公司的行为是否合法

      根据相关证据显示,在招投标评标报告书、中标通知书中均显示,招标人为业主委员会全体成员,授权书也系业主委员会授权业主委员会主任、副主任代表业主委员会与中标单位签订物业服务合同,明显与《物权管理条例》第十五条第(二)项规定的业主委员会的职责中,由业主委员会代表业主和业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同不符。没有体现全体业主的权力。A业委会的行为明显违反了《物权法》、《物业管理条例》的相关规定,选聘E物业公司的行为违反了法律的规定。

      三、办案体会

      本案的实质出发点,不管是从业主委员会角度,还是从房产局、街道办政府监督、指导角度,都是希望能够聘请真正代表全体业主真实选择意愿的物业公司来为小区提供物业管理服务。矛盾产生于,房产管理局经调查认为业主委员会直接选、解聘物业服务公司,是否经过了授权,授权的实质与程序是否合法,以授权的方式能否真正代表全体业主的利益上存在问题,故而作出撤销决定,而业主委员会则认为其选、解聘物业公司的行为是代表的全体业主的真实意愿,故对政府作出的撤销决定不服。除根据《中华人民共和国行政复议法》、《物业管理条例》的规定依法作出行政复议决定外,从根本上化解A小区的矛盾还有一条可行的途径就是重新召集业主大会,依据《物权法》、《物业管理条例》对于业主大会决定事项的权限、程序规定由全体业主共同决定选聘代表全体业主真实意愿的物业服务公司。

      现在人民群众的法律意识、维权意识在大幅提高,结合当前实际,在政府实施指导工作的实施途径上,行政主体更多地应把侧重点放在前期规范和预防上,多以指导性规则、备案审查等方式予以指导监督,对于平等民事主体之间的纠纷,鼓励以民事途径解决,政府不过多干预。强制性的行政手段采取时要慎重,法律依据必须准确有效,事实证据的收集要及时、全面、充分,避免引起法律纠纷以及将来在复议或应诉过程中处于被动局面。像本案中,房产局、街道办履行监督、指导职责是应尽之责,但如果在前期指导中,对于D物业公司与业主委员会之间的矛盾,鼓励其从物业服务委托合同的角度,以民事协商调解乃至民事诉讼的方式去解决问题,行政机关以监督者、指导者的身份来保障全体业主的权益,保障法律的正确实施,可能能够更有效地避免行政机关与行政相对人之间矛盾的凸显和激化。

      

    (案例撰稿人:刘媛)

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