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  • 本案应以初始登记行为为行政复议申请对象——某公司不服某市住建委房屋产权登记行为案

  • 发布日期:2014-03-27 16:31  稿件来源:长沙市人民政府法制网
  •   【基本案情】

      申请人:某农业集团有限公司

      被申请人:某市住房和城乡建设委员会

      第三人:某药业有限公司

      1997年11月24日,申请人取得了某市国土管理局C区分局颁发了Z宗地国有土地使用权证。1999年初,与Z宗地西北角相邻的某机械公司修建厂房时占用了Z宗地红线范围内近一亩土地。1999年9月10日,经该机械公司申请,某市C区人民政府和C区房屋产权管理局为某机械公司所建厂房(包括占用申请人土地所建房屋)办理了号房屋产权证。2010年5月25日,因行政区划调整原因,被申请人根据申请将上述房屋换发了②号房屋所有权证。同年,某机械公司将该栋厂房转让给本案第三人。2010年6月11日,该房屋所有权变更至第三人名下,由被申请人核发了权证号③号的房屋所有权证。

      申请人不服被申请人作出的房屋产权登记行为,向行政复议机关申请行政复议。

      申请人认为,第三人某药业有限公司(以下简称“药业公司”)所有的厂房占用了申请人拥有的《国有土地使用证》所载地块部分土地。因第三人没有相应土地使用权,该厂房应属违章建筑。被申请人对没有土地使用权的违章建筑核发房屋产权证,违反了《城市房地产管理法》第六十一条的规定,请求依法予以撤销。

      被申请人认为,其作出的房屋产权登记行为系换发证行为,没有改变和作出新的具体行政行为,申请人将其错列为被申请人,请求驳回申请人的行政复议申请。

      行政复议机关认为,本案申请人应以初始登记行为为申请对象,C区房屋产权局为被申请人,故驳回了申请人的行政复议申请。

      

      【焦点问题评析】

      一、救济的时限问题

      申请人所复议的对象即③号房屋所有权证的发证时间是2010年6月11日,而复议机关收到行政复议申请的时间是2010年11月4日。申请人向行政复议机关寻求救济是否超过了中华人民共和国行政复议法规定的60日法定行政复议申请期限,成为本案首先必须解决的关键问题。房屋产权证并不具有普遍的公示性,由于该类具体行政行为的大多数利害关系人在权利侵害实际发生时方才知道该具体行政行为的存在,其进行法律维权时往往处于被动、滞后的地位。本案就是这类案件的典型,虽然申请人早在1999年某机械公司占用其土地修建厂房时既已知道该侵权行为的存在,但该时间节点,仅应作为申请人民事权利保护期间的起算点,在民事诉讼中适用;而本案中则应该按照《中华人民共和国行政复议法》第九条的规定:“从申请人知道具体行政行为发生之日起计算救济的时间期限”。由于在立案受理阶段,申请人收到复议机构的补正通知后重新补足证据,证实2010年9月15日申请人在与第三人协商解决此次纠纷时,方才得知③号房屋所有权证的存在,故本案行政复议机关对申请人的复议申请依法予以受理。

      二、申请人拥有土地使用权的合法性问题

      本案诉争涉及的Z宗地,原属于土地改革时期未分配土地,由原乡农民协会管理。1985年经过征收,转变为国有土地,由本案申请人拥有使用权。当时土地管理方面的法律对土地征收程序并没有详细的规定,仅在《中华人民共和国土地改革法》第十五条中规定“县以上人民政府得根据当地土地情况,酌量划出一部分土地收归国有”。基于上述规定,A县人民政府有权批准征收B乡的林场,故申请人的权源依据合法,其对Z宗地的土地使用权应当受到法律保护。

      三、房屋初始登记的合法性问题

      根据申请人提供的国有土地使用权证及宗地红线图可以证实,1999年,某机械公司在修建厂房时确系占用了申请人Z地块红线范围内的部分土地。根据《中华人民共和国房地产管理法》第六十条以及《中华人民共和国城市房地产管理法》第十六条的规定,办理房屋产权登记时应该提供用地证明文件。1999年,C区房屋产权管理局为某机械公司所建厂房(包括占用申请人土地所建房屋)办理号房屋产权证时未严格审查该公司用地证明文件中的用地范围,致使为占用他人土地修建的房屋办理了房屋所有权证,初始登记行为合法性存在问题。

      四、换发证行为和转移登记行为的性质问题

      本案中被申请人先后核发了两本房屋所有权证,但两次行为的性质不同。被申请人核发②号房屋所有权证属于换发证行为,该行为基于房屋产权初始登记,行为本身并不带来特定公民、法人或者其他组织的权利义务的变更,不属于具体行政行为,不属于行政复议审理的范围。申请人若不服②号房屋所有权证,则应该以初始登记行为为行政复议对象,以C区房屋产权局为被申请人。被申请人核发③号房屋所有权证的行为属于转移登记行为,被申请人在收到某精工机械有限责任公司和本案第三人提交的房屋权属转移登记申请后,根据申请登记事项,审核了申请人提供的材料,包括企业法人营业执照、房屋所有权证、房屋买卖合同等材料,同时对申请人进行了必要的询问。应当认为,对于申请转移登记的房屋是否侵占他人土地使用权等问题,被申请人作为房屋登记机构已经尽到合理的、必要的审查义务。被申请人为某精工机械有限责任公司和本案第三人办理的房屋转移登记行为合法。

      

      【办案体会】

      为保障行政相对人的合法权益,在行政复议案件立案受理阶段,复议机关把好案件受理关十分关键。尤其是在依法审查行政复议主体资格、复议请求事项及受案范围等细节方面,如果立案阶段就能快速从这些方面判断受理与否,并做好申请人的解释说明工作,不但可以节约案件审理时间确保在法定期限内作出复议决定,更可以节约有限的行政复议救济资源,使不属于行政复议受理范围的申请人有充足的时间另寻途径救济。本案中复议机关在立案阶段,通过口头、书面等多种形式加强与申请人的沟通,依法充分履行了告知和解释的义务,节约了立案审理时间,大大方便了处于弱势地位的行政相对人维护自身权利。

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